美國房仲在 YouTube 上真正能拿到觀看數的內容：3,839 支影片分析

我們想知道什麼

很多商業建議聽起來都很合理，直到你把它放到真實行為資料旁邊比較。

房地產 YouTube 就是個好例子。大家都會告訴房仲要打造個人品牌、發布市場更新、拍攝房源、分享買家建議，並且保持穩定更新。這些建議本身都不差。但我一直很好奇：當房地產團隊在 YouTube 上發佈內容時，真正被觀看的是什麼？

所以我們分析了 179 個美國房地產相關 YouTube 頻道、以及自 2024 年 1 月以來發布的 3,839 支影片，使用的是公開的 YouTube Data API v3 資料。快照日期為 2026 年 5 月 12 日。這是 Thunderbit 的研究專案，但不是 Thunderbit 產品教學。我們想用公開資料回答一個非常實際的營運問題：房地產團隊是不是在做 YouTube 真正會獎勵的那種影片？

完整資料集、腳本、圖表與發佈素材都已歸檔在 ，方便想檢視原始資料或重跑分析的讀者參考。

簡短答案是：很多時候，不是。

更長的答案比較有意思。YouTube 不獎勵房仲身分本身，它獎勵的是創作者型內容：即使觀眾還沒準備買房，也願意點進去看完的影片。

這個差異，解釋了這份資料集的大部分現象。

重點發現

如果我要向經紀公司行銷團隊說明這項研究，我會先講這些數字：

最大差距出現在兩種常常看起來差不多的影片類型之間：房子。

房屋導覽影片的觀看數中位數是 3,010；房源或出售影片的觀看數中位數只有 531，差了 5.7 倍。

同樣是房子，包裝方式不同，結果就差很多。

房屋導覽是在說：來看看這個有趣的地方裡面長什麼樣。

房源影片則是在說：這間要賣，請聯絡我。

一個像內容，另一個像廣告。

而 YouTube 對於使用者原本就不想看廣告的情況，並不特別友善。

同一間房，不同包裝方式

這份資料集中最有用的圖表，是內容類型排名。

我們用透明的標題與描述規則，把影片分類成九種內容類型。這個分類器不是完美的，後面我會談限制，但整體趨勢已經足夠清楚，具有參考價值。

這張表說出了一件房地產行銷人員可能不太想聽的事：預設的房仲內容打法，不一定是最強的 YouTube 打法。

很多房仲一開始自然會做房源影片。因為房子就在手上，也本來就需要行銷素材，還希望買家能看到物件，所以就把房源拍成影片上傳到 YouTube。

這種邏輯從賣方的角度看很合理，但從觀眾的角度就不那麼成立。

如果觀眾沒有正在找那一間房，他幾乎沒有理由在乎。當影片一看就像在推銷庫存，受眾會立刻縮小。房仲看到的是資產，觀眾看到的是型錄。

房屋導覽就不一樣。好的導覽會給觀眾進入感、品味、好奇、比較，有時還帶一點想像空間。大家會看，是因為想知道房子的格局、社區氛圍、裝潢長什麼樣，或某個價格在特定市場到底買得到什麼。

房屋導覽不需要立刻就有購買意圖，因此它更有機會被傳播。

這是資料帶出的第一個大啟示：房地產內容，得先有「為什麼要看」的理由，再談「為什麼要買」。

首購族內容的陷阱

在我們的樣本中，表現最弱的類別是首購族內容，觀看數中位數只有 71。

這一開始讓我有點意外。這個主題聽起來很直觀。首購族有問題、會上網搜尋，也需要人幫忙理解頭期款、驗屋、附帶條件、房貸預審、交屋成本，以及那些讓成年生活像是由銀行主持的分組作業的繁瑣文件。

但行為是交易導向的。

首購族通常會看幾支解說影片、建立基本概念，然後就離開了。他們通常不會每週回來再看更多「什麼是 escrow」之類的內容。需求是真的，但重複觀看的行為很弱。

還有一個供給面的問題。太多房仲都能做出一支通用的首購族影片，而且大多都用差不多的格式回答相同問題。在 YouTube 上，有用還不夠；有用但可替代，還是很難建立流量。

這不代表買房教育沒有價值。對於已經在評估房仲的潛在客戶來說，它可以是很好的信任資產。但如果是拿來當 YouTube 成長格式，這份樣本中的通用首購族內容表現偏弱。

更好的版本通常會更具體，例如：

• 「2026 年在奧斯汀，75 萬美元到底買得到什麼」
• 「我在鳳凰城 1970 年代房屋裡最常看到的三個驗屋問題」
• 「為什麼邁阿密這一區的公寓賣得比較久」
• 「現在矽谷買家實際上需要多少現金」

這些題目仍然具有教育性，但它們有在地脈絡、當下市場壓力，以及具體的觀眾好奇點。

YouTube 獎勵的是創作者格式，不是現實身分

在我們 16 個月的觀察窗口中，最近觀看數最高的頻道是 Erik Van Conover，累積 4,650 萬次觀看。

Erik Van Conover 有房地產執照，但他的 YouTube 形式並不是「在地房仲解讀市場」。它更像豪宅娛樂內容：電影感的走讀、強烈的視覺鉤子、高單價房屋、緊湊的包裝，以及一位懂 YouTube 節奏的主持人。

這個差異很重要。

在同一期間，Erik Van Conover 的最近觀看數比 Ryan Serhant 高出超過 7 倍。Ryan Serhant 是美國最知名的房地產人士之一：Bravo 節目人物、SERHANT 創辦人，也是紐約豪宅仲介圈的重要角色。

這不是在批評 Ryan Serhant，而是很有用的平台訊號。

YouTube 不會因為你在現實世界有權威，就自動分配流量。它不在乎你成交了多少案子、執照拿了多久、經紀公司有多高級，或你的房源簡報看起來多精緻。系統主要在乎的是：有人點嗎？有人持續看嗎？

所以，換一個更有資格的人上鏡，並不能解決格式本身薄弱的問題。

在最近觀看數前 15 名的頻道裡，不到一半是典型的實務型房仲頻道。名單中包含豪宅創作者、投資教育者、媒體型頻道，以及商業模式更接近出版而不是仲介的內容營運者。

這是第二個大啟示：房地產專業是一種優勢，但得先讓影片拿到注意力，優勢才會生效。

房地產 YouTube 是微型創作者市場

訂閱數分布也很能說明問題。

在這 179 個頻道中，有 122 個訂閱數少於 1 萬，占樣本的 68.2%。頻道訂閱數中位數是 2,030。

這跟大家常想像的 YouTube 很不一樣。在很多商業類別裡，人們會拿超大型創作者帳號當基準，然後以為整個市場都被媒體級頻道壟斷。但房地產 YouTube 更在地、更碎片化，也更長尾。

這其實有好有壞。

好消息是：房仲不需要百萬訂閱，YouTube 才有價值。一個小而可信的頻道，當潛在客戶搜尋房仲姓名、查看市場知識，或比較其他在地團隊時，都可能派上用場。

壞消息是：大多數頻道其實是在很小的受眾中發佈內容。很多人卡在中間：工作量不小，卻不足以形成明顯動能。

我不認為主要失敗原因是懶惰。房仲的行程通常不太可能是空的。更常見的問題，是格式與市場不匹配。

他們做出來的影片，適合當銷售輔材，卻不適合當 YouTube 內容。

他們做的是給準備成交的人看的影片，但 YouTube 的觸及，建立在那些還沒成交、卻願意先觀看的人身上。

他們的影片是用來證明房仲很專業，但觀眾首先需要的是一個點擊理由。

訂閱數不等於觸及

資料集中最奇特的頻道之一是 Roots Investment Community。

它只有 2,620 名訂閱者，但在我們的觀察窗口裡，最近觀看數接近 1,000 萬次。換算下來，約是每位訂閱者 3,805 次觀看。

這種比例在傳統長篇 YouTube 裡並不正常。它很強烈地暗示這是由 Shorts 帶動的動態，短影片被推送給根本沒訂閱頻道的人。

這很重要，因為很多團隊還是把訂閱數當成頻道健康的主要代理指標。現在這已經不夠完整了。在 Shorts 時代，觸及可以和訂閱數脫鉤。

但重點不是「只要發 Shorts 就好」。

短影片分發有自己的規則。它需要快速的視覺回報、清楚的鉤子、原生節奏，以及讓人願意在下一支影片只差一個滑動距離的資訊流裡停留的理由。

對房地產團隊來說，Shorts 當然有用，但多半是在它們剪自真實現場工作時最有價值：

• 一場帶看中的意外細節
• 20 秒的社區比較
• 一個價格變動觀察
• 裝潢前後對比的瞬間
• 對在地市場變化的快速說明

原始素材很重要。看起來像壓縮版廣告的短片，本質上還是廣告。

房地產團隊真正該做什麼

如果是我在經營房地產團隊的內容，我會先停止把 YouTube 當成純粹的名單開發機器。

常見的幻想是：

陌生人看影片、預約諮詢、買房。

這種情況確實會發生，但它不是基準情境。大多數觀眾都不在房仲所在的市場。很多人只是瀏覽、比較、學習，或者單純因為房子本來就有趣而在看。

更貼近現實的路徑是：

潛在客戶聽到你的名字，去搜尋你，看到可信的影片存在感，然後更放心選你。

這讓 YouTube 變成品牌基礎設施。它是一種信任資產。

根據這份資料，我會圍繞五個原則來做。

1. 讓房子成為主角

最強、也最容易複製的格式，是以房產為主的敘事。

這不代表每支影片都要拍豪宅導覽，而是表示觀眾需要一個具體的東西可看、可比、可學。格局有趣的普通住宅也可以。三種價格帶的社區街道也可以。帶有取捨的翻修也可以。

房仲可以出現，但房仲不該是影片存在的唯一理由。

2. 把市場更新當成權威，而不是追流量的餌

在我們的樣本中，市場更新影片的觀看數中位數是 911。

這不算爆紅數字，但仍然有用。市場更新的壽命通常比房源宣傳長，因為它回答的是一個會反覆出現的問題：這座城市現在到底發生什麼事？

對在地 SEO 和信任建立來說，每月市場更新都可能很有價值。錯誤在於期待它像娛樂內容一樣表現。

可以拿它來展現專業，但不要整個頻道都圍繞它，除非這個格式本身特別強。

3. 小心通用型教育內容

教育是我們資料集裡最大的類別，共 859 支影片，但觀看數中位數只有 414。

問題不是教育不好，而是通用教育太擁擠。

「怎麼買房」不如「2026 年西雅圖首購族最常犯的錯」有趣。前者是商品化主題，後者有地理、時間和利害關係。

如果一支教育影片可以由任何城市的任何房仲拍出來，那它大概就需要更銳利的切角。

4. 不要把房源宣傳誤認為內容策略

房源影片有它的用途。賣方期待行銷，買方想看房子。精緻的房源影片可以放在物件頁、電子郵件，或付費活動中發揮作用。

但自然流量的 YouTube 不一樣。

如果影片只提供「有房可看」，受眾就小；如果它提供進入感、品味、比較、故事或在地資訊，受眾就會變大。

這就是「這間房在賣」和「這個社區 120 萬美元到底買得到什麼」之間的差別。

5. 建立可重複的內容迴圈

最好的營運迴圈其實不複雜：

1. 先選幾種格式。
2. 在明確的時間區間內穩定發佈。
3. 追蹤觀看數、留存率、點擊率和搜尋行為。
4. 按格式比較，不只是按單支影片比較。
5. 對能帶來重複觀看的內容加碼。

很多團隊做法剛好相反：先發一季，看觀看數，再回頭解釋發生了什麼。

公開資料可以讓起點更清楚。在再發 20 支影片之前，團隊可以先看市場裡已經什麼有效、競爭對手用哪些格式、哪些頻道正在成長，以及哪些題目真的能吸引重複關注。

這也是我喜歡這類研究的更大原因。它把模糊的內容辯論，變成一個營運決策。

發佈頻率與影片長度

在我們的資料集中，頻道每月發佈影片的中位數是 7.4 支。

這不代表每位獨立房仲都該每週發兩次。發佈頻率最高的頻道，有些是媒體型營運、有些主打 Shorts，也有些背後有更多製作支援。

如果是單人房仲，我寧可看到一個合理、且能持續 12 個月的頻率，也不要一個撐不過六週就崩掉的野心行程表。

比較合理的起點可以是：

• 每月一支在地市場更新
• 每月一支以房產為主的影片
• 從這些拍攝中剪出幾支短片
• 一篇 LinkedIn 或部落格摘要，把影片轉成文字版市場評論

重點是避免落入中間地帶：每月一支品質普通的手機影片，沒有明確格式、沒有包裝，也沒有後續分發。

影片長度也要看格式。在我們的樣本中，影片中位長度差異很大：

沒有放諸四海皆準的完美長度。更好的問題是：影片長度有沒有符合觀眾的期待？

房屋導覽可以比較長，因為觀眾本來就預期會看房子。市場更新如果資訊夠具體且夠新，也可以更長。房源影片即使只有三分鐘，但如果整體感覺像廣告，仍然可能太長。

長度不是策略，格式才是。

我們如何建立資料集

這項分析使用的是公開的 YouTube Data API v3 資料。我們沒有下載影片、縮圖或任何私人資料。

流程如下：

1. 先建立一份已知的美國房地產與投資類 YouTube 創作者種子名單。
2. 透過 YouTube 頻道搜尋關鍵字擴充名單，例如 realtor、real estate agent、real estate investing、home tour、luxury home tour、first time home buyer、market update、buyers agent 和 listing agent。
3. 去除重複頻道。
4. 篩選帶有美國標記的頻道，或在頻道標題／描述中帶有房地產相關訊號的頻道，同時保留種子頻道。
5. 抓取近期公開的頻道統計與上傳播放清單。
6. 抓取近期影片層級的公開指標：觀看數、按讚數、留言數、長度、標題、描述與發布日期。
7. 篩選出 2024 年 1 月 1 日以後發布的影片。
8. 用標題與描述的正則規則分類內容類型。
9. 計算頻道層級與內容類型的統計資料。

最終資料集包含 179 個頻道和 3,839 支影片，樣本總觀看數為 111,579,888 次。

這項分析是在 Thunderbit 內進行的，因為這正是我們關心的問題：企業團隊要如何把公開資訊轉化為結構化的營運洞察？在這個案例中，來源是 YouTube 官方 API。其他工作流程則可能涉及公開網站、名錄、列表、市集或評論頁面。

共同模式都一樣：收集公開訊號、把雜亂資料結構化、分類模式，然後把結果轉成決策。

本報告不主張什麼

這部分很重要。

這份報告不是美國每位房仲的普查。它是一份樣本，來自透過種子頻道與關鍵字擴充找到的、活躍且有曝光度的美國房地產相關 YouTube 頻道。

它也沒有證明每位房仲都該照抄頂級頻道。Erik Van Conover 是特例，不是常態基準。Ryan Serhant 也是特例。大多數在地房仲不該把計畫建立在「變成其中一種人」上。

它也沒有證明首購族內容毫無價值。它只顯示，在這個樣本與這個分類器下，首購族影片的觀看數中位數非常低。

它沒有把 Shorts 與長影片拆開。YouTube 公開的 viewCount 欄位會把不同格式的觀看數一起加總。有些頻道，尤其是 Roots Investment Community，看起來明顯受到短影片分發影響。

它也沒有使用完美的內容分類器。我們的規則是透明且可重現的，但不如人工審閱那麼細緻。「其他」類別占 25.9%，這提醒我們真實內容本來就很雜亂。

最安全的結論是這樣：

在我們 179 個美國房地產相關 YouTube 頻道樣本中，房屋導覽影片的觀看數中位數，是房源或出售影片的 5.7 倍。

這已經是一個足以改變內容日曆的強訊號。

更大的啟示

我越看這份資料集，就越覺得這個教訓不只是關於 YouTube。

它其實是在說：營運要靠證據。

房地產團隊可能會花好幾個月爭論，到底該做更多房源影片、買家教育、市場更新、Shorts、社區導覽，還是房仲品牌影片。這場對話裡的每個人聽起來都很合理。賣方期待房源影片，房仲想做個人品牌，行銷團隊想要穩定更新，教練說要天天發文，而平台獎勵的卻是別的東西。

公開資料不會消除判斷，但它能改善討論品質。

它會指出直覺錯在哪裡。

它會顯示哪些格式值得再測試。

它會指出所謂的「最佳實踐」，其實有時只是穿著好看外套的習慣。

對房地產團隊來說，實際結論很簡單：

不要把 YouTube 當成影片型型錄的架子。應該用它來打造以房產為主、在地化、以觀眾為先的內容，在買家準備成交之前先建立信任。

這個轉變聽起來不大，但在資料裡，它就是 531 的觀看數中位數和 3,010 之間的差別。

而這也正是我們一開始做原始公開資料研究的原因：不是為了做出更漂亮的試算表，而是為了讓下一個決策少一點憑感覺。