60 組房地產數據，揭示 2026 年市場走向

全世界所有股票加上所有債券，再加上人類史上開採出來的全部黃金，總市值仍然比不過一項資產：房地產。這個結論在 2025 年被 Savills 重新確認了一次，而更寬鬆口徑的市場規模推估甚至把 2028 年的數字推到 730 兆美元附近。房地產從來不只是巷口那棟公寓或信義區的辦公大樓，它是全球財富最主要的沉澱處。

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問題是，這池水正在改變流向。利率、遠距工作、人口老化、綠建築法規、AI 導入同時作用，而且各自往不同方向拉。以下 60 項統計，是把屋主、投資人與租屋族各自看到的片段拉回同一張表，釐清 2026 年的市場站在什麼位置。

先看十個數字：2026 年市場座標

如果只有三分鐘，看這十項就夠。它們分別對應規模、集中度、資金動能、可負擔性與供給結構這幾條主軸：

統計	洞察
全球房地產總值達 393 兆美元（Savills，2025 年初）	Savills 估算，截至 2025 年初，全球房地產總值約為 393.3 兆美元，仍是全球最大單一資產類別，規模超過全球股票與債務總和。更廣義的市場規模估算（如 Statista）則預測，至 2028 年可能逼近 730 兆美元。

盤子有多大：393 兆與 730 兆的差別

先把兩個常被混用的數字分清楚。Savills 統計的 393.3 兆美元，指的是截至 2025 年初住宅、商用與農地的存量價值總和；Statista 那條通往 2028 年 730 兆美元的曲線，採用的是範圍更寬的市場規模口徑。兩者統計對象不同，不能直接相比，坊間引用時卻常把它們混在同一句話裡，推出誇張的成長率。

撇開口徑差異，兩份資料指向同一個結論：全球絕大多數財富仍然壓在不動產上，這個比例短期內不會鬆動。

住宅吃掉八成

以 2024 年的結構來看，住宅約占全球房地產價值的 81%，也就是 637.8 兆美元裡的 518.9 兆美元。商用不動產（辦公室、零售、工業與飯店）合計約 58.5 兆美元，占 15%，剩下歸農地。任何一份談全球房地產趨勢的報告，若沒有先講住宅，就漏掉了八成的故事。

成長曲線怎麼走

Statista 給的年成長率約 4%。照此推算，本世紀中期會落在 600 多兆美元的高段，2027 年前後有機會踩過 700 兆美元。推力不複雜：都市化、長期住房短缺，加上全球財富持續累積。

價值集中在誰手上

中國： 全球最大市場，占 23.5% 的全球價值，2028 年市場規模預估達 153 兆美元。
美國： 占 20.7% 的全球價值居次，2028 年預估形成 143 兆美元的市場。
其餘前段班： 日本、德國、英國、法國、加拿大、澳洲、南韓與義大利構成前十名，十國合計掌握全球 71% 的房地產價值。

印度、奈及利亞這類新興市場成長速度快，但基數仍小，短期內撼動不了這張版圖。

資金的去向：投資面統計

2023 年那波劇烈震盪之後，資金正在回流。全球房地產投資市場預計 2026 年來到 4.58 兆美元，交易量則有機會在 2034 年前突破 7 兆美元。

錢往哪些市場走

美國仍是跨境資金的第一選項，紐約、洛杉磯的吸金能力沒有明顯衰退。歐洲以英國、德國、西班牙為主軸，亞太集中在日本、新加坡與印度。跨境投資在 2025 年第三季年增 7%。

散戶擠進場的管道變多

上市 REITs 總市值已越過 2.5 兆美元，分散式房地產平台預估 2033 年可達 120 億美元以上，區塊鏈代幣化的潛在規模則被估到 2035 年 4 兆美元。門檻降低了，但這類商品的流動性與資訊揭露品質差異極大，篩選成本反而更高。

商用與住宅的分岔

住宅端： 多戶與出租型住宅是機構投資人的主力配置，理由是現金流穩、抗通膨。2025 年「居住類」是全球按交易量計最大的板塊。
商用端： 辦公室投資仍偏保守，現代化、出租率高的資產與老舊空置物件之間，價差已經拉開。工業與物流表現持續強勢，但新供給比 2023 年高峰低 42%。零售則明顯分流，民生型商圈撐得住，購物中心與街邊店面還在重新定位。

房價與可負擔性：漲勢還在，門檻更高

利率上升沒有壓下房價。截至 2025 年，全球房價年增約 5.3%，葡萄牙年漲 21.6%、巴基斯坦年漲 29%，雙位數漲幅並不罕見 (GlobalPropertyGuide)。

真正的壓力點在房價所得比。加拿大約 10.2，香港接近 20，美國落在 5 到 6 之間，用任何一套標準衡量都稱不上便宜。

Ipsos 的跨國調查補上了民意這一面：70% 的 35 歲以下成年人認為，現在買房或租房都比父母那輩更難；只有 19% 覺得房價上漲對自己是好事。房產作為家庭資產配置核心的信念，正在被年輕世代重新檢視。

自有住宅與租屋的關鍵對照

指標	數據
全球自有住宅率	全球約有 60–65% 的家庭擁有自住房，但各地差異很大。德國約 47%，而羅馬尼亞與寮國則接近 95%。

商用市場的三塊拼圖

辦公室：空置與缺貨同時發生

疫情之後辦公空間使用率再沒回到原本水準，美國辦公室空置率在 2023 年寫下歷史新高，舊金山一度衝到 30%。但供給端收縮得更快：依據 JLL 的《2026 Global Real Estate Outlook》，美國辦公室完工量預計在 2026 年下降約 75%，剩下的開發管線約四分之三已經預租。歐洲新開工量更降到 2010 年以來最低。舊資產乏人問津、新資產一位難求，同一個市場出現兩種相反的體感。

零售：調整體質，不是退場

空置率在下降，頂級商圈的高街零售租金 2024 年上漲 2%。電子商務預計 2026 年占全球零售銷售的 25%，但超過 70% 的消費者在部分品類仍偏好走進實體店。實體通路的角色從銷售點轉成體驗與履約節點，這對租金結構與坪效算法的影響，比空置率本身更值得留意。

工業與物流：低空置、缺供給

目前體質最好的板塊。空置率處在歷史低點，新供給預估比 2023 年高峰低 42%。租金成長強勁，尤其是次級市場，以及資料中心、冷鏈倉儲這類專門設施。

空置與短缺並存的原因

過剩的是舊式辦公與零售空間，短缺的是符合現代規格的物件。歐洲主要城市裡，50–70% 的新辦公空間在完工前就已預租。空置率這個單一指標，已經描述不了現在的市場。

2026 年的六股力量

成本結構整體墊高： 美國營建成本通膨約 3–4%，亞太部分地區到 5–6%，利率、房產稅與營運費用同步上升。
合格空間長期不足： 新建案減少，既有資產大量過時，兩件事疊在一起。
體驗變成定價因子： 承租人要的是設施、健康機能與社群感。設施條件較好的辦公大樓，租賃活動量高出約 30%。
科技預算與實際落地脫節： 80% 的房地產公司計畫增加科技預算，但真正大規模部署 AI 的只有 10–15%。
永續從加分變成基本門檻： 建築占全球能源消耗的 30%。
人口結構改寫需求： 高齡化、都市化與家庭結構變化，正在重新定義什麼叫「主流產品」。

PropTech 與 AI 的落地進度

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創投投入 PropTech 新創的金額，從 2012 年的 10 億美元加到 2021 年的 240 億美元以上。應用面集中在房產估價、預測性維護與租戶體驗，技術驗證大致走完，卡住的是規模化。差距也反映在報酬上：數位領先企業的 5 年 ROI 最高可比落後者高出 53%。

對多數團隊來說，第一道門檻其實是資料本身。物件、成交價、租金、競品開價分散在各個入口網站，人工整理一週就過去了。把蒐集這段壓到幾分鐘，時間才留得給判讀。

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綠建築：從行銷語言變成資產條件

全球已有超過 10 萬個 LEED 認證商業專案，新建築的能源使用量比 1980 年代的建物低 25–50%。市場也開始為此定價：永續建築的租金可高出最多 10%，售價可高出 21%。

法規推力比市場更直接。紐約市自 2024 年起針對超出碳排上限的建築開罰，歐盟則在推動能源績效標準，未來數百萬棟建築若不升級，連出租資格都可能成問題。對持有老舊資產的業主來說，翻新已經不是報酬率試算題，而是資產還能不能運作。

人口與社會結構：需求端的長線變數

全球人口在 2022 年跨過 80 億，增量主要來自非洲與南亞。到 2030 年，60% 的人口會住在城市；60 歲以上人口則會從 2020 年的 10 億，成長到 2030 年的 14 億。

這組數字直接對應三類產品的需求：銀髮住宅、都市中小坪數公寓與彈性居住方案。家庭規模縮小、成家年齡延後，也讓小坪數單位與長期租屋市場的基本盤變厚。

營建成本與供應鏈：供給端的緊箍咒

美國營建成本通膨約 3.5–4%，新加坡與澳洲約 5–6%。材料價格波動更誇張，木材在 2021 年一度暴漲近 300%，鋼材、水泥與銅也全面走高。人力缺口是另一條瓶頸，光是美國就有 40 萬個建築職缺補不滿。

供應鏈延遲也還沒解開，2023 年部分電氣設備交期一度拉到 18 個月。這些成本最終轉嫁到售價與租金，同時把新供給的時程往後推。

風險與機會盤點

需要盯住的風險

可負擔性惡化： 超過一半的全球受訪者認為本國住房政策方向錯誤。若情況繼續下去，租金管制、空屋稅與更嚴格的法規會陸續出現。
再融資缺口： 2024 到 2026 年間，每年有超過 4,000 億美元的商用房地產債務到期，多數借在低利率時期。無法再融資的業主，會被推向強制出售或違約。
景氣下行： 若全球陷入衰退，商用不動產價值可能下跌 5–10%。
地緣政治與監管： 貿易衝突、資本管制與新法規都會改變資金流向。
板塊個別風險： 辦公室面臨結構性衰退，零售受電商侵蝕，工業有供給過度的疑慮，飯店業則對突發事件最敏感。

值得布局的機會

新興市場與成長型城市： 印度、東南亞、非洲，以及美國陽光地帶。
改造再利用： 把空置辦公室或購物中心轉為住宅、複合用途，是這一輪最大的價值重估空間。
PropTech： 導入技術既能壓低營運成本，也能開出新的收入項目。
綠色翻新： 提升資產價值，同時取得成本更低的資金。
生活型態轉變： 獨棟出租社區、共居空間與彈性辦公，都還在擴張期。

這些統計指向的六個結論

體量本身就是變數： 在接近 700 兆美元的價值之下，百分之一的波動就是好幾兆美元的財富重分配。
供需錯置比總量短缺更嚴重： 缺的是合格的住宅與現代化商辦，過剩的是過時空間，機會落在開發與資產重塑。
可負擔性是政策變數的源頭： 多國房價所得比超過 8，超過一半的年輕人認為買房遙不可及，租屋人口增加與政策介入會同步發生。
品質決定韌性： 綠建築、現代化規格、設施完整的資產撐得住週期，其餘應該考慮出售或重新定位。
技術投入正在拉開差距： 80% 的企業提高科技預算，領先者與落後者的報酬差距已經可以量化。
結構變動創造新利基： 遠距工作、分散式投資與人口老化，正在催生過去不存在的產品型態。

2026 年的房地產市場不是單一方向的多頭或空頭，而是不同板塊、不同品質等級同時往相反方向移動。能夠分辨這些差異的人，比押注整體市場的人有更多勝算。

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參考資料

由 Thunderbit 共同創辦人暨執行長 Shuai Guan 撰寫。我們熱衷於讓資料——包含房地產資料——變得人人都能取得、也能真正採用。想看看 AI 如何協助你分析房地產趨勢或自動化資料工作流嗎？歡迎試試 Thunderbit Chrome Extension，或到 Thunderbit Blog 探索更多洞察。

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