На что риелторы на самом деле собирают просмотры на YouTube: анализ 3 839 видео

Что мы хотели узнать

Многие советы для бизнеса звучат разумно, пока не сравнишь их с реальными данными о поведении аудитории.

YouTube в сфере недвижимости — хороший пример. Агентам советуют строить личный бренд, публиковать рыночные обновления, снимать объекты, делиться советами для покупателей и соблюдать регулярность. Всё это неплохие рекомендации. Но мне всё время было интересно: когда команды по недвижимости публикуют видео на YouTube, что именно люди смотрят?

Поэтому мы проанализировали открытые данные YouTube Data API v3 по 179 американским каналам, связанным с недвижимостью, и 3 839 видео, опубликованным с января 2024 года. Дата снимка — 12 мая 2026 года. Это был исследовательский проект Thunderbit, но не обзор продукта Thunderbit. Мы хотели использовать открытые данные, чтобы ответить на очень практичный операционный вопрос: создают ли команды по недвижимости такой контент, который YouTube действительно вознаграждает?

Полный набор данных, скрипты, графики и материалы публикации архивированы в репозитории Thunderbit Operations Data для тех, кто хочет изучить исходные материалы или повторить анализ.

Короткий ответ: часто — нет.

А вот более длинный ответ интереснее. YouTube не вознаграждает сам факт того, что видео снял агент по недвижимости. Он вознаграждает контент в формате создателя: видео, которые люди выбирают смотреть, даже если они ещё не готовы покупать жильё.

Именно это различие объясняет большую часть данных.

Главные выводы

Вот с каких цифр я бы начал, если бы объяснял это исследование маркетинговой команде агентства недвижимости:

Вывод	Показатель
Проанализировано каналов	179
Проанализировано видео	3 839
Дата снимка	2026-05-12
Медианное число подписчиков канала	2 030
Каналы с менее чем 10 тыс. подписчиков	68,2%
Медианные просмотры туров по дому	3 010
Медианные просмотры видео об объектах или продаже	531
Разрыв между турами по дому и объявлениями	5,7x
Медианные просмотры видео для первых покупателей	71

Самый большой разрыв был между двумя типами видео, которые часто показывают одно и то же: дом.

У видео с турами по дому медиана просмотров составила 3 010. У видео об объектах или продаже — 531. Разрыв — 5,7 раза.

Тот же объект. Другая подача.

Тур по дому говорит: загляните внутрь этого интересного места.

Видео с объявлением говорит: это продаётся, свяжитесь со мной.

Первое ведёт себя как контент. Второе — как реклама.

А YouTube не особенно любит рекламу, которую никто не просил показывать.

Один и тот же дом, разная подача

Самый полезный график в наборе данных — рейтинг по типам контента.

Мы классифицировали видео по девяти типам контента, используя прозрачные правила по заголовкам и описаниям. Классификатор не идеален, и о его ограничениях я скажу позже, но закономерность достаточно чёткая, чтобы быть полезной.

Тип контента	Видео	Доля видео	Медианные просмотры
Тур по дому	270	7,0%	3 010
Советы агента	23	0,6%	1 203
Люкс	595	15,5%	1 123
Рыночные обновления	624	16,3%	911
Инвестиции	166	4,3%	804
Другое	995	25,9%	591
Объект или продажа	217	5,7%	531
Обучение	859	22,4%	414
Личный бренд	28	0,7%	215
Первый покупатель	62	1,6%	71

Эта таблица показывает то, что маркетологам в недвижимости, возможно, не захочется слышать: стандартный набор действий агента — не самая сильная YouTube-стратегия.

Многие агенты естественно начинают с видео об объектах. Дом у них уже есть. Маркетинговые материалы всё равно нужны. И хочется, чтобы покупатели увидели объект. Поэтому объект превращают в видео и публикуют на YouTube.

С точки зрения продавца это логично. С точки зрения зрителя — уже не так.

Если человек не ищет именно этот объект, у него почти нет причин это смотреть. Как только видео начинает выглядеть как продвижение инвентаря, аудитория резко сужается. Агент видит актив в виде объекта. Зритель видит буклет.

Туры по дому работают иначе. Хороший тур даёт доступ, вызывает вкус, любопытство, желание сравнить и иногда — немного фантазии. Люди смотрят такие ролики, потому что хотят увидеть планировку дома, почувствовать район, понять, как выглядит ремонт, или узнать, что можно купить за определённую сумму на конкретном рынке.

Тур по дому не требует немедленного намерения купить. Поэтому он и способен распространяться дальше.

Вот первый большой вывод из данных: у контента в недвижимости должна быть причина, чтобы его смотреть, прежде чем появится причина покупать.

Ловушка для первого покупателя

Самой слабой категорией в нашей выборке оказался контент для первых покупателей — медиана 71 просмотр.

Сначала это меня удивило. Тема ведь очевидная. У первых покупателей есть вопросы. Они ищут информацию в интернете. Им нужно разобраться в первоначальном взносе, инспекциях, оговорках, предварительном одобрении ипотеки, расходах на закрытие сделки и во всей той прекрасной бумажной рутине, из-за которой взрослая жизнь начинает ощущаться как командный проект под управлением банков.

Но поведение здесь транзакционное.

Первый покупатель посмотрит несколько объясняющих роликов, сориентируется и пойдёт дальше. Обычно он не возвращается каждую неделю за новым контентом в духе «что такое escrow». Потребность реальная, но повторные просмотры слабые.

Есть и проблема предложения. Очень много агентов могут снять общее видео для первых покупателей. Большинство таких роликов отвечают на одни и те же вопросы в одном и том же формате. На YouTube быть полезным недостаточно. Полезный, но взаимозаменяемый контент всё ещё сложно масштабировать.

Это не значит, что обучение покупателей бесполезно. Для тех, кто уже выбирает агента, это может быть хорошим фактором доверия. Но как формат роста на YouTube общий контент для первых покупателей в этой выборке выглядит слабо.

Более удачный вариант обычно конкретнее:

• «Что можно купить за $750 000 в Остине в 2026 году»
• «Три проблемы с инспекцией, которые я постоянно вижу в домах 1970-х годов в Финиксе»
• «Почему квартиры в этой части Майами продаются дольше»
• «Сколько наличных реально нужно покупателям в Bay Area прямо сейчас»

Такие темы по-прежнему обучают, но они привязаны к местному контексту, текущему состоянию рынка и конкретному любопытству зрителя.

YouTube вознаграждает формат автора, а не статус в реальном мире

Самым просматриваемым каналом в нашем 16-месячном окне стал Erik Van Conover, у которого было 46,5 млн недавних просмотров.

У Erik Van Conover есть лицензия на работу в недвижимости, но формат YouTube у него — не «местный агент объясняет рынок». Это развлекательный формат про премиальную недвижимость: кинематографичные обзоры, сильные визуальные зацепки, дорогие дома, плотная упаковка и ведущий, который понимает ритм YouTube.

Это различие важно.

За тот же период Erik Van Conover набрал более чем в 7 раз больше недавних просмотров, чем Ryan Serhant. Ryan Serhant — один из самых узнаваемых профессионалов в сфере недвижимости в США: личность Bravo TV, основатель SERHANT и крупная фигура нью-йоркской элитной брокерской среды.

Это не критика Ryan Serhant. Это полезный сигнал о самой платформе.

YouTube не даёт автоматического распределения просто за офлайн-авторитет. Ему всё равно, сколько сделок закрыл агент, сколько лет у него лицензия, насколько престижен его брокерский дом или насколько отполирована презентация объекта. Система в первую очередь смотрит, кликают ли люди и продолжают ли смотреть.

А значит, поставить перед камерой более статусного человека не решает проблему слабого формата.

В топ-15 каналов по недавним просмотрам меньше половины — это прямолинейные рабочие каналы риелторов. В список входят создатели контента про люкс, образовательные каналы об инвестициях, медиаканалы и операторы контента, чья бизнес-модель ближе к издательству, чем к брокерской деятельности.

Вот второй большой вывод: экспертность в недвижимости — это преимущество только после того, как видео уже привлекло внимание.

YouTube в недвижимости — это рынок микроавторов

Распределение подписчиков тоже показательно.

Из 179 каналов в выборке у 122 было меньше 10 000 подписчиков. Это 68,2% набора данных. Медианный канал имел 2 030 подписчиков.

Это сильно отличается от того, как люди обычно представляют YouTube. Во многих бизнес-категориях ориентируются на огромные каналы и предполагают, что весь рынок занят медиаканалами. YouTube в недвижимости куда более локальный, фрагментированный и длиннохвостый.

И это одновременно хорошая и плохая новость.

Хорошая новость: агенту не нужен миллион подписчиков, чтобы YouTube был полезным. Небольшой, но авторитетный канал может помочь, когда потенциальный клиент ищет имя агента, проверяет его знание рынка или сравнивает с другой местной командой.

Плохая новость: большинство каналов публикуют контент для очень маленькой аудитории. Многие застряли посередине: слишком много работы, чтобы игнорировать, и слишком мало охвата, чтобы чувствовать импульс.

Я не думаю, что главная проблема — лень. Агенты по недвижимости вряд ли известны пустыми календарями. Чаще проблема в несоответствии формата и рынка.

Они делают видео, которые логичны как материал для продажи, но не как контент для YouTube.

Они делают видео для людей, готовых к сделке, а охват на YouTube строится на людях, которые готовы смотреть ещё до сделки.

Они делают видео, чтобы доказать, что агент компетентен, но зрителю сначала нужен повод нажать на ролик.

Подписчики — это не то же самое, что охват

Один из самых необычных каналов в наборе данных — Roots Investment Community.

У него было всего 2 620 подписчиков, но почти 10 млн недавних просмотров в нашем окне. Это примерно 3 805 просмотров на одного подписчика.

Для традиционного длинного YouTube это ненормально. Это явно указывает на динамику, где главным драйвером выступают Shorts: короткие видео, которые показываются людям, никогда не подписывавшимся на канал.

Это важно, потому что многие команды до сих пор используют число подписчиков как главный показатель здоровья канала. Всё чаще этого недостаточно. В эпоху Shorts охват может быть отделён от подписчиков.

Но вывод здесь не в том, что «просто постите Shorts».

У короткого формата свои правила. Ему нужны быстрый визуальный эффект, ясный хук, естественный темп и причина продолжать смотреть в ленте, где следующее видео — всего в одном движении большого пальца.

Для команды по недвижимости Shorts могут быть полезны, но в основном тогда, когда они нарезаны из реальной полевой работы:

• неожиданная деталь на показе
• 20-секундное сравнение районов
• наблюдение о смене цены
• момент «до и после» ремонта
• быстрое объяснение локального изменения рынка

Имеет значение исходный материал. Короткое видео, которое ощущается как сжатая реклама, всё равно остаётся рекламой.

Что командам по недвижимости стоит делать на самом деле

Если бы я руководил контентом для команды по недвижимости, я бы перестал воспринимать YouTube как чистую машину генерации лидов.

Распространённая фантазия выглядит так:

Незнакомец смотрит видео, записывается на консультацию, покупает дом.

Такое бывает, но это не базовый сценарий. Большинство зрителей не живут на рынке этого агента. Многие просто просматривают, сравнивают, учатся или смотрят дома, потому что дома — это интересно.

Более реалистичный путь такой:

Потенциальный клиент слышит ваше имя, ищет вас, видит убедительное присутствие в видео и чувствует себя безопаснее, выбирая именно вас.

Так YouTube становится инфраструктурой бренда. Это актив доверия.

Исходя из данных, я бы строил стратегию вокруг пяти принципов.

1. Делайте главным героем сам объект

Самый сильный воспроизводимый формат — сторителлинг вокруг объекта.

Это не значит, что каждое видео должно быть туром по роскошному особняку. Это значит, что у зрителя должен быть конкретный объект, на который можно смотреть, который можно сравнивать или из которого можно что-то узнать. Подойдёт и скромный дом с интересной планировкой. Подойдёт и улица в районе с тремя ценовыми уровнями. Подойдёт и ремонт с компромиссами.

Агент может присутствовать в кадре, но не должен быть единственной причиной существования видео.

2. Используйте рыночные обновления как демонстрацию экспертности, а не как приманку для вирусности

В нашей выборке видео с рыночными обновлениями имели медиану 911 просмотров.

Это не вирусный показатель, но формат всё равно может быть полезным. Рыночные обновления живут дольше, чем продвижение объектов, потому что отвечают на повторяющийся вопрос: что происходит в этом городе прямо сейчас?

Для локального SEO и доверия ежемесячные рыночные обновления могут быть ценными. Ошибка — ожидать, что они будут вести себя как развлекательный контент.

Используйте их, чтобы показать компетентность. Не стройте весь канал только на них, если формат не выдающийся.

3. Осторожнее с общим обучающим контентом

Обучение было крупнейшей категорией в нашем наборе данных: 859 видео, но медиана — всего 414 просмотров.

Проблема не в том, что обучение плохое. Проблема в том, что общий обучающий контент перегружен.

«Как купить дом» менее интересно, чем «Что покупатели впервые в Сиэтле делают не так в 2026 году». Первое — товарная тема. Во втором есть география, актуальность и ставки.

Если обучающее видео мог бы снять любой агент в любом городе, ему, вероятно, нужен более острый угол.

4. Не путайте продвижение объектов со стратегией контента

Видео об объектах имеют своё место. Продавцы ожидают маркетинг. Покупатели хотят видеть сам объект. Полированный ролик об объекте может помочь на странице объявления, в рассылке или в платной кампании.

Но органический YouTube — это другое.

Если видео даёт только доступность объекта, аудитория будет небольшой. Если оно даёт доступ, вкус, сравнение, историю или локальную экспертизу, аудитория становится шире.

Разница между «этот дом продаётся» и «вот что на самом деле можно купить за $1,2 млн в этом районе» — огромная.

5. Стройте повторяемый контент-цикл

Лучший рабочий цикл несложен:

1. Выберите несколько форматов.
2. Публикуйте регулярно в течение заданного периода.
3. Отслеживайте просмотры, удержание, CTR и поисковое поведение.
4. Сравнивайте по формату, а не только по отдельному видео.
5. Удваивайте ставку на то, что создаёт повторные просмотры.

Большинство команд делают это наоборот. Они публикуют квартал, смотрят на просмотры, а потом пытаются объяснить, что произошло.

Открытые данные могут сделать стартовую точку гораздо точнее. Прежде чем выпускать ещё 20 видео, команды могут посмотреть, что уже работает на их рынке, какие форматы используют конкуренты, какие каналы растут и какие темы действительно привлекают повторное внимание.

Вот почему мне нравится такой тип исследований. Он превращает расплывчатый спор о контенте в операционное решение.

Частота публикаций и длина видео

Медианный канал в нашей выборке публиковал 7,4 видео в месяц.

Это не значит, что каждому агенту-одиночке нужно выпускать ролики дважды в неделю. У самых частых каналов публикаций часто есть медиа-операции, каналы, завязанные на Shorts, или команды с более серьёзной продакшн-поддержкой.

Для соло-агента я бы скорее предпочёл реалистичный темп, который выдерживается 12 месяцев, чем амбициозный календарь, разваливающийся через шесть недель.

Разумная отправная точка могла бы выглядеть так:

• одно локальное рыночное обновление в месяц
• одно видео, построенное вокруг объекта, в месяц
• несколько коротких клипов, нарезанных из этих съёмок
• один обзор в LinkedIn или блог-пост, превращающий видео в письменный рыночный комментарий

Ключ — не застрять в мёртвой середине: одно низкокачественное видео с телефона в месяц без ясного формата, упаковки и дальнейшего распространения.

Длина видео тоже зависит от формата. В нашей выборке медианная длительность сильно различалась:

Тип контента	Медианная длительность
Тур по дому	13:08
Рыночные обновления	15:58
Обучение	8:23
Советы агента	7:35
Люкс	5:21
Объект или продажа	3:04
Первый покупатель	1:12

Универсальной идеальной длины не существует. Важнее вопрос: соответствует ли длина видео ожиданиям зрителя.

Тур по дому может быть длиннее, потому что зритель ожидает увидеть сам дом. Рыночное обновление может быть длиннее, если информация конкретная и актуальная. А вот ролик об объекте, который идёт три минуты, но ощущается как реклама, всё равно может быть слишком длинным.

Длина — это не стратегия. Стратегия — формат.

Как мы построили набор данных

В анализе использовались открытые данные YouTube Data API v3. Мы не скачивали видео, миниатюры или закрытые данные.

Рабочий процесс был таким:

1. Начали с исходного списка известных американских YouTube‑авторов, связанных с недвижимостью и инвестициями.
2. Расширили пул с помощью поисковых запросов YouTube по каналам: realtor, real estate agent, real estate investing, home tour, luxury home tour, first time home buyer, market update, buyers agent и listing agent.
3. Удалили дубликаты каналов.
4. Отфильтровали каналы с тегом US или с сигналами, связанными с недвижимостью, в названии или описании канала, при этом сохранив исходные каналы.
5. Получили свежую публичную статистику каналов и списки загрузок.
6. Получили свежие публичные метрики по видео: просмотры, лайки, комментарии, длительность, заголовок, описание и дату публикации.
7. Оставили только видео, опубликованные 1 января 2024 года или позже.
8. Классифицировали тип контента по регулярным выражениям в заголовке и описании.
9. Рассчитали статистику на уровне каналов и типов контента.

Итоговый набор данных включает 179 каналов и 3 839 видео. Суммарное число просмотров по выборке — 111 579 888.

Анализ проводился в Thunderbit, потому что нас действительно волнует этот вопрос: как бизнес-команды могут превращать открытые данные в структурированную операционную аналитику? В данном случае источником был официальный API YouTube. В других сценариях похожие вопросы могут касаться открытых сайтов, каталогов, объявлений, маркетплейсов или страниц с отзывами.

Общий паттерн один и тот же: собрать публичные сигналы, структурировать хаотичные данные, классифицировать закономерности и превратить результат в решение.

Чего этот отчёт не утверждает

Это важно.

Этот отчёт — не перепись каждого риелтора в США. Это выборка активных, заметных YouTube‑каналов, связанных с недвижимостью в США, найденных через исходные каналы и расширение по ключевым словам.

Он также не доказывает, что каждому агенту нужно копировать топовые каналы. Erik Van Conover — выброс, а не нормальный ориентир. Ryan Serhant — тоже выброс. Большинству местных агентов не стоит строить план на том, чтобы стать одним из них.

Он не доказывает, что контент для первых покупателей бесполезен. Он лишь показывает, что в этой выборке и с этим классификатором у таких видео была очень низкая медиана просмотров.

Он не разделяет Shorts и длинный формат. В публичном поле YouTube значение viewCount объединяет просмотры всех форматов. На некоторые каналы, особенно Roots Investment Community, по-видимому, сильно влияет именно распространение коротких видео.

Он не использует идеальный классификатор контента. Наши правила прозрачны и воспроизводимы, но не так тонко различают нюансы, как человеческая проверка. Категория «Другое» составляет 25,9%, и это напоминание о том, что реальный контент всегда немного хаотичен.

Самое безопасное утверждение такое:

В нашей выборке из 179 YouTube‑каналов США, связанных с недвижимостью, у видео с турами по дому медианные просмотры были в 5,7 раза выше, чем у видео об объектах или продаже.

Это достаточно сильный сигнал, чтобы изменить контент-календарь.

Более широкий вывод

Чем дольше я смотрю на этот набор данных, тем меньше думаю, что урок только про YouTube.

Урок — про работу на основе доказательств.

Команда по недвижимости может месяцами спорить, делать ли больше видео об объектах, образовательный контент для покупателей, рыночные обновления, Shorts, туры по районам или ролики про личный бренд агента. В этом разговоре каждый может звучать разумно. Продавец ожидает видео об объектах. Агенту нужен личный бренд. Маркетинговой команде нужна регулярность. Коуч советует публиковать каждый день. А платформа вознаграждает что-то другое.

Открытые данные не отменяют здравый смысл, но улучшают сам разговор.

Они показывают, где интуиция ошибается.

Они показывают, какие форматы стоит тестировать активнее.

Они показывают, когда «лучшая практика» — это просто привычка в красивом костюме.

Для команд по недвижимости практический вывод прост:

Не используйте YouTube как полку для видеобуклетов. Используйте его, чтобы создавать контент, построенный вокруг объекта, локально специфичный и ориентированный на зрителя, который формирует доверие ещё до того, как покупатель готов к сделке.

Этот сдвиг звучит небольшим. Но в данных разница между 531 медианным просмотром и 3 010 — огромна.

Именно поэтому мы вообще и делаем исследования на основе открытых данных. Не чтобы сделать таблицу красивее. А чтобы следующий выбор меньше зависел от ощущений.