Waar makelaars op YouTube daadwerkelijk views mee krijgen: analyse van 3.839 video’s

Wat we wilden weten

Veel zakelijk advies klinkt logisch, totdat je het naast echte gedragsdata legt.

YouTube voor vastgoed is daar een goed voorbeeld van. Makelaars krijgen vaak het advies om een persoonlijk merk op te bouwen, marktupdates te posten, woningaanbod te filmen, kopers tips te geven en consequent te blijven. Dat is allemaal geen slecht advies. Maar ik bleef me afvragen: wat wordt er eigenlijk bekeken wanneer vastgoedteams op YouTube publiceren?

Daarom analyseerden we openbare YouTube Data API v3-gegevens van 179 Amerikaanse, aan vastgoed gerelateerde kanalen en 3.839 video’s die sinds januari 2024 zijn gepubliceerd. De peildatum was 12 mei 2026. Dit was een Thunderbit-onderzoeksproject, maar geen productuitleg van Thunderbit. We wilden openbare data gebruiken om een heel praktische operationele vraag te beantwoorden: maken vastgoedteams het soort video’s waar YouTube daadwerkelijk beloning voor geeft?

De volledige dataset, scripts, grafieken en publicatiematerialen zijn gearchiveerd in de voor lezers die de bron willen bekijken of de analyse opnieuw willen draaien.

Het korte antwoord: vaak niet.

Het langere antwoord is interessanter. YouTube beloont geen makelaarsidentiteit. Het beloont content in creator-stijl: video’s die mensen uit zichzelf willen kijken, ook als ze nog niet klaar zijn om een huis te kopen.

Dat onderscheid verklaart het grootste deel van de dataset.

De belangrijkste bevindingen

Hier zijn de cijfers waarmee ik zou beginnen als ik dit onderzoek aan een marketingteam van een makelaarskantoor moest uitleggen:

Het grootste verschil zat tussen twee videotypen die vaak hetzelfde laten zien: een huis.

Woningtours haalden een mediaan van 3.010 views. Listing- of verkoopvideo’s haalden een mediaan van 531 views. Dat is een verschil van 5,7x.

Zelfde object. Andere invalshoek.

Een woningtour zegt: kom binnenkijken in deze interessante plek.

Een listingvideo zegt: dit staat te koop, neem contact met mij op.

De ene gedraagt zich als content. De andere als advertentie.

En YouTube is niet bepaald vriendelijk voor advertenties waar mensen niet om gevraagd hebben.

Zelfde huis, andere invalshoek

De nuttigste grafiek in de dataset is de rangschikking per contenttype.

We hebben video’s ingedeeld in negen contenttypes op basis van transparante regels voor titel en beschrijving. De classifier is niet perfect, en ik kom later terug op de beperkingen, maar het patroon is duidelijk genoeg om bruikbaar te zijn.

De tabel zegt iets wat vastgoedmarketeers misschien liever niet horen: het standaard playbook van een makelaar is niet het sterkste YouTube-playbook.

Veel makelaars beginnen vanzelf met listingvideo’s. Ze hebben de woning al. Ze hebben toch al marketingmateriaal nodig. Ze willen dat kopers de woning zien. Dus maken ze van de listing een video en publiceren die op YouTube.

Dat is logisch vanuit de verkoper aan tafel. Vanuit de kijker is het minder logisch.

Een kijker die niet actief op zoek is naar precies die woning, heeft weinig reden om zich ervoor te interesseren. Zodra de video voelt als promotie van voorraad, wordt het publiek direct kleiner. De makelaar ziet een woningasset. De kijker ziet een brochure.

Woningtours werken anders. Een goede tour geeft kijkers toegang, smaak, nieuwsgierigheid, vergelijking en soms zelfs een beetje fantasie. Mensen kijken omdat ze willen zien hoe een huis is ingedeeld, hoe een buurt aanvoelt, hoe een renovatie eruitziet of wat een bepaalde prijs op een specifieke markt oplevert.

Een woningtour vereist geen directe koopintentie. Daarom kan die rondgaan.

Dat is de eerste grote les uit de data: vastgoedcontent moet eerst een reden hebben om bekeken te worden, voordat het een reden heeft om gekocht te worden.

De valkuil van de starter

De zwakste categorie in onze steekproef was content voor starters, met een mediaan van 71 views.

Dat verbaasde me eerst. Het onderwerp klinkt vanzelfsprekend. Starters hebben vragen. Ze zoeken online. Ze willen hulp bij aanbetalingen, inspecties, ontbindende voorwaarden, hypotheekvoorafgoedkeuring, notariskosten en al het andere heerlijke papierwerk dat volwassen worden laat voelen als een groepsproject geleid door banken.

Maar het gedrag is transactioneel.

Een starter kijkt een paar uitlegvideo’s, raakt georiënteerd en gaat weer verder. Mensen komen meestal niet elke week terug voor meer content over wat escrow is. De behoefte is echt, maar het herhaalde kijkgedrag is zwak.

Er is ook een aanbodprobleem. Een groot aantal makelaars kan een generieke startervideo maken. De meeste van die video’s beantwoorden dezelfde vragen in hetzelfde format. Op YouTube is nuttig niet genoeg. Nuttig én inwisselbaar is nog steeds een lastige plek om distributie op te bouwen.

Dat betekent niet dat kopereducatie waardeloos is. Het kan juist een sterk vertrouwenssignaal zijn voor prospects die al een makelaar aan het evalueren zijn. Maar als groeiformat voor YouTube ziet generieke startercontent er in deze steekproef zwak uit.

De betere versie is meestal specifieker:

• "Wat je voor € 750.000 krijgt in Austin in 2026"
• "Drie inspectieproblemen die ik steeds zie in huizen uit de jaren 70 in Phoenix"
• "Waarom appartementen in dit deel van Miami langer te koop staan"
• "Hoeveel contant geld kopers nu echt nodig hebben in de Bay Area"

Die onderwerpen geven nog steeds uitleg, maar zijn ingebed in lokale context, actuele marktdruk en specifieke nieuwsgierigheid van de kijker.

YouTube beloont creator-format, niet praktijkstatus

Het best presterende kanaal in ons venster van 16 maanden was Erik Van Conover, met 46,5 miljoen recente views.

Erik Van Conover heeft een makelaarslicentie, maar het YouTube-format is niet "lokale makelaar legt de markt uit". Het is luxe-vastgoedentertainment: filmische walkthroughs, sterke visuele hooks, dure huizen, strakke verpakking en een host die het ritme van YouTube begrijpt.

Dat onderscheid is belangrijk.

In dezelfde periode genereerde Erik Van Conover meer dan 7x zoveel recente views als Ryan Serhant. Ryan Serhant is een van de bekendste vastgoedprofessionals in de Verenigde Staten: een Bravo-tv-persoonlijkheid, oprichter van SERHANT en een prominente speler in het luxe vastgoed in New York.

Dit is geen kritiek op Ryan Serhant. Het is een nuttig signaal over het platform.

YouTube geeft geen automatische distributievoorsprong aan autoriteit buiten het platform. Het maakt niet uit hoeveel deals een makelaar heeft gesloten, hoe lang iemand al een licentie heeft, hoe premium het makelaarskantoor is of hoe gepolijst de presentatie van listings eruitziet. Het systeem kijkt vooral of mensen klikken en blijven kijken.

Dus iemand met meer credentials voor de camera zetten lost een zwak format niet op.

In de top 15 kanalen op basis van recente views zijn minder dan de helft gewone werkende makelaarskanalen. De lijst bevat luxecreators, investeringseducatoren, mediastijl-kanalen en contentoperators van wie het businessmodel dichter bij publiceren ligt dan bij makelaardij.

Dat is de tweede grote les: vastgoedexpertise is pas een voordeel nadat de video aandacht heeft verdiend.

Vastgoed-YouTube is een microcreator-markt

Ook de verdeling van abonnees zegt veel.

Van de 179 kanalen in de steekproef hadden er 122 minder dan 10.000 abonnees. Dat is 68,2% van de dataset. Het mediane kanaal had 2.030 abonnees.

Dit is heel anders dan hoe mensen YouTube vaak zien. In veel zakelijke categorieën vergelijken mensen zich met enorme creator-accounts en gaan ervan uit dat de hele markt wordt gedomineerd door mediakanalen op schaal. Vastgoed-YouTube is lokaler, gefragmenteerder en veel meer long-tail dan dat.

Dat is goed nieuws en slecht nieuws.

Het goede nieuws: een makelaar heeft geen miljoen abonnees nodig om iets aan YouTube te hebben. Een klein maar geloofwaardig kanaal kan helpen wanneer een prospect de naam van de makelaar opzoekt, diens marktkennis bekijkt of hem of haar vergelijkt met een ander lokaal team.

Het slechte nieuws: de meeste kanalen publiceren naar een heel klein publiek. Veel zitten vast in het midden: te veel werk om te negeren, te weinig distributie om momentum te voelen.

Ik denk niet dat de belangrijkste faalfactor luiheid is. Makelaars staan nou eenmaal niet bekend om lege agenda’s. De vaker voorkomende fout is een mismatch tussen format en markt.

Ze maken video’s die logisch zijn als salesmateriaal, maar niet als YouTube-content.

Ze maken video’s voor mensen die al willen transacteren, maar bereik op YouTube wordt opgebouwd door mensen die willen kijken vóór ze transacteren.

Ze maken video’s om te bewijzen dat de makelaar competent is, maar de kijker heeft eerst een reden nodig om te klikken.

Abonnees zijn niet hetzelfde als bereik

Een van de vreemdste kanalen in de dataset was Roots Investment Community.

Het had slechts 2.620 abonnees, maar bijna 10 miljoen recente views in ons venster. Dat is ongeveer 3.805 views per abonnee.

Die verhouding is niet normaal voor traditionele lange YouTube-video’s. Het wijst sterk op een Shorts-gedreven dynamiek, waarbij korte video’s worden getoond aan kijkers die zich nooit op het kanaal hebben geabonneerd.

Dat is relevant, omdat veel teams abonneeaantallen nog steeds gebruiken als belangrijkste maat voor kanaalgezondheid. Dat is steeds minder compleet. In het Shorts-tijdperk kan bereik loskomen van abonnees.

Maar de les is niet: "post gewoon Shorts."

Shortform-distributie heeft zijn eigen regels. Het vraagt om snelle visuele beloning, duidelijke hooks, een native tempo en een reden voor iemand om te blijven kijken in een feed waar de volgende video slechts één duimbeweging verderop ligt.

Voor een vastgoedteam kunnen Shorts nuttig zijn, vooral als ze uit echt veldwerk worden geknipt:

• Een verrassend detail uit een bezichtiging
• Een vergelijking van een buurt in 20 seconden
• Een observatie over een prijswijziging
• Een moment van voor-en-na bij een renovatie
• Een korte uitleg van een lokale marktverandering

De bron van de content telt. Een korte video die aanvoelt als een ingekorte advertentie is nog steeds een advertentie.

Wat vastgoedteams nu echt zouden moeten doen

Als ik content voor een vastgoedteam zou aansturen, zou ik YouTube niet langer behandelen als een pure leadgeneratiemachine.

De gebruikelijke fantasie is:

Een onbekende kijkt video, boekt een gesprek en koopt een huis.

Dat kan gebeuren, maar het is niet de standaard. De meeste kijkers wonen niet in de markt van de makelaar. Veel mensen kijken rond, vergelijken, leren of kijken simpelweg naar huizen omdat huizen nu eenmaal interessant zijn.

De realistischere route is:

Een prospect hoort je naam, zoekt je op, ziet een geloofwaardige video-aanwezigheid en voelt zich veiliger om voor jou te kiezen.

Daarmee wordt YouTube merk-infrastructuur. Het is een vertrouwensasset.

Op basis van de data zou ik rond vijf principes bouwen.

1. Maak de woning de hoofdrolspeler

Het sterkste herhaalbare format is storytelling rond de woning.

Dat betekent niet dat elke video een luxe villa-tour hoeft te zijn. Het betekent wel dat de kijker iets concreets nodig heeft om naar te kijken, mee te vergelijken of van te leren. Een bescheiden huis met een interessante indeling kan werken. Een straat in een wijk met drie prijspunten kan werken. Een renovatie met afwegingen kan werken.

De makelaar mag aanwezig zijn, maar de makelaar moet niet de enige reden zijn dat de video bestaat.

2. Gebruik marktupdates als autoriteit, niet als virale lokaas

Marktupdatevideo’s hadden in onze steekproef een mediaan van 911 views.

Dat is geen viraal getal, maar het kan nog steeds nuttig zijn. Marktupdates verouderen minder snel dan listingpromotie, omdat ze een terugkerende vraag beantwoorden: wat gebeurt er nu in deze stad?

Voor lokale SEO en vertrouwen kunnen maandelijkse marktupdates waardevol zijn. De fout is te verwachten dat ze zich gedragen als entertainmentcontent.

Gebruik ze om competentie te laten zien. Bouw er niet het hele kanaal omheen, tenzij het format uitzonderlijk sterk is.

3. Wees voorzichtig met generieke educatie

Educatie was de grootste categorie in onze dataset, met 859 video’s, maar de mediaan was slechts 414 views.

Het probleem is niet dat educatie slecht is. Het probleem is dat generieke educatie druk bezet is.

"Hoe koop je een huis" is minder interessant dan "Wat starters in Seattle in 2026 verkeerd doen." Het ene is een commodity-onderwerp. Het andere heeft geografie, timing en inzet.

Als een educatieve video door elke makelaar in elke stad gemaakt zou kunnen worden, heeft die waarschijnlijk een scherpere invalshoek nodig.

4. Verwar listingpromotie niet met contentstrategie

Listingvideo’s hebben een plek. Verkopers verwachten marketing. Kopers willen de woning zien. Een gepolijste listingvideo kan helpen op een listingpagina, in e-mail of in een betaalde campagne.

Maar organische YouTube is anders.

Als de video alleen beschikbaarheid biedt, is het publiek klein. Als het toegang, smaak, vergelijking, verhaal of lokale kennis biedt, wordt het publiek groter.

Dat is het verschil tussen "dit huis staat te koop" en "dit krijg je echt voor € 1,2 miljoen in deze buurt".

5. Bouw een herhaalbare contentloop

De beste operationele loop is niet ingewikkeld:

1. Kies een paar formats.
2. Publiceer consequent gedurende een vastgestelde periode.
3. Volg views, retentie, doorklikratio en zoekgedrag.
4. Vergelijk op format, niet alleen op video.
5. Zet extra in op wat herhaalweergaven oplevert.

De meeste teams doen dit omgekeerd. Ze publiceren een kwartaal lang, kijken naar views en proberen daarna uit te leggen wat er is gebeurd.

Openbare data kan het startpunt scherper maken. Voordat ze weer 20 video’s publiceren, kunnen teams kijken naar wat al werkt in hun markt, welke formats concurrenten gebruiken, welke kanalen groeien en welke onderwerpen echt herhaalde aandacht trekken.

Dat is de bredere reden waarom ik dit soort onderzoek waardeer. Het maakt van een vaag contentdebat een operationele beslissing.

Publicatiefrequentie en videolengte

Het mediane kanaal in onze dataset publiceerde 7,4 video’s per maand.

Dat betekent niet dat elke solo-makelaar twee keer per week moet publiceren. Sommige kanalen met een hoge frequentie zijn media-activiteiten, Shorts-zware kanalen of teams met meer productiesteun.

Voor een solo-makelaar zie ik liever een realistisch ritme dat 12 maanden vol te houden is dan een ambitieus schema dat na zes weken instort.

Een redelijk startpunt kan zijn:

• Eén lokale marktupdate per maand
• Eén woninggerichte video per maand
• Meerdere korte clips die uit die opnames worden geknipt
• Eén LinkedIn- of blogsamenvatting die de video omzet in geschreven marktanalyse

De sleutel is om de dode middenweg te vermijden: één lagekwaliteit-telefoonvideo per maand zonder duidelijk format, zonder verpakking en zonder vervolddistributie.

De videolengte hangt ook af van het format. In onze steekproef verschilde de mediane duur flink:

Er is geen universeel perfecte lengte. De betere vraag is of de videolengte aansluit op de verwachting van de kijker.

Een woningtour mag langer zijn, omdat kijkers verwachten het huis echt te zien. Een marktupdate kan langer lopen als de informatie specifiek en actueel is. Een listingvideo van drie minuten die aanvoelt als een advertentie kan nog steeds te lang zijn.

Lengte is niet de strategie. Format is dat wel.

Hoe we de dataset hebben opgebouwd

Deze analyse gebruikte openbare YouTube Data API v3-gegevens. We hebben geen video’s, thumbnails of privégegevens gedownload.

De workflow was:

1. Begin met een seedlijst van bekende Amerikaanse YouTube-creators op het gebied van vastgoed en investeren.
2. Vergroot de pool met YouTube-zoekopdrachten op kanalen zoals realtor, real estate agent, real estate investing, home tour, luxury home tour, first time home buyer, market update, buyers agent en listing agent.
3. Verwijder dubbele kanalen.
4. Filter op kanalen met een US-tag of kanalen met vastgoedgerelateerde signalen in de kanaaltitel of beschrijving, terwijl seedkanalen behouden blijven.
5. Haal recente openbare kanaalstatistieken en upload-playlists op.
6. Haal recente openbare videometingen op: views, likes, reacties, duur, titel, beschrijving en publicatiedatum.
7. Filter video’s op publicatie op of na 1 januari 2024.
8. Classificeer het contenttype met regex-regels op titel en beschrijving.
9. Bereken statistieken op kanaalniveau en contenttypeniveau.

De uiteindelijke dataset bevat 179 kanalen en 3.839 video’s. Het totale aantal views in de steekproef was 111.579.888.

De analyse is bij Thunderbit uitgevoerd, omdat dit precies het soort vraag is dat ons bezighoudt: hoe zetten zakelijke teams openbare informatie om in gestructureerde operationele inzichten? In dit geval was de bron de officiële API van YouTube. In andere workflows kunnen vergelijkbare vragen openbare websites, bedrijvengidsen, listings, marktplaatsen of reviewpagina’s betreffen.

Het patroon is hetzelfde: publieke signalen verzamelen, de rommelige data structureren, de patronen classificeren en het resultaat omzetten in een beslissing.

Wat dit rapport niet beweert

Dit onderdeel is belangrijk.

Dit rapport is geen telling van elke makelaar in de Verenigde Staten. Het is een steekproef van actieve, zichtbare, aan vastgoed gerelateerde YouTube-kanalen in de VS die zijn gevonden via seedkanalen en uitbreiding op zoekwoorden.

Het bewijst ook niet dat elke makelaar de topkanalen zou moeten kopiëren. Erik Van Conover is een uitschieter, geen normale benchmark. Ryan Serhant is dat ook. De meeste lokale makelaars zouden geen plan moeten bouwen rond de ambitie om een van beiden te worden.

Het bewijst niet dat content voor starters nutteloos is. Het laat alleen zien dat in deze steekproef, en met deze classifier, startersvideo’s een heel lage mediane viewscore hadden.

Het maakt geen onderscheid tussen Shorts en lange video’s. Het openbare viewCount-veld van YouTube telt views over formats heen. Sommige kanalen, vooral Roots Investment Community, lijken sterk beïnvloed te worden door shortform-distributie.

Het gebruikt geen perfecte contentclassifier. Onze regels zijn transparant en reproduceerbaar, maar minder genuanceerd dan menselijke beoordeling. De categorie "Overig" is 25,9%, en dat herinnert eraan dat echte content rommelig is.

De veiligste conclusie is deze:

Binnen onze steekproef van 179 aan vastgoed gerelateerde YouTube-kanalen in de VS haalden woningtourvideo’s 5,7x zoveel mediane views als listing- of verkoopvideo’s.

Dat is een sterk genoeg signaal om een contentkalender aan te passen.

De grotere les

Hoe vaker ik naar deze dataset kijk, hoe minder ik denk dat de les alleen over YouTube gaat.

De les gaat over werken op basis van bewijs.

Een vastgoedteam kan maandenlang discussiëren over de vraag of het meer listingvideo’s, kopereducatie, marktupdates, Shorts, buurttours of persoonlijke merkvideo’s moet maken. Iedereen in dat gesprek kan redelijk klinken. De verkoper verwacht listingvideo’s. De makelaar wil persoonlijk merk. Het marketingteam wil consistentie. De coach zegt dagelijks te posten. Het platform beloont iets anders.

Openbare data haalt oordeel niet weg, maar maakt het gesprek beter.

Het laat zien waar intuïtie fout zit.

Het laat zien welke formats meer testwerk verdienen.

Het laat zien wanneer een "best practice" eigenlijk gewoon een gewoonte is met een mooi jasje aan.

Voor vastgoedteams is de praktische conclusie simpel:

Gebruik YouTube niet als plank voor videobrochures. Gebruik het om op woning gebaseerde, lokaal specifieke content te maken die eerst de kijker bedient en vertrouwen opbouwt voordat de koper klaar is om te transacteren.

Die verschuiving klinkt klein. In de data is het het verschil tussen 531 en 3.010 mediane views.

En daarom doen we überhaupt origineel onderzoek op basis van openbare data. Niet om een mooiere spreadsheet te maken. Maar om de volgende beslissing minder afhankelijk te maken van onderbuikgevoel.